Il confronto
Cedolare secca o partita IVA: cosa cambia dal terzo immobile a reddito
Con due immobili la cedolare secca resta la via semplice. Dal terzo, se si fanno locazioni brevi, dal 2026 scatta la presunzione d'impresa: partita IVA, Registro Imprese, IVA. Le regole, con le fonti.
Chi mette a reddito uno o due immobili, in Italia, ha una via semplice: la cedolare secca, l'imposta sostitutiva che chiude la partita con un'aliquota fissa. Il quadro cambia quando gli immobili diventano tre o più e si entra nel mondo delle locazioni brevi: dal 2026 può scattare la presunzione di attività d'impresa, con partita IVA e IVA. Ecco le regole, con le fonti.
Valori aggiornati al 15 ottobre 2026. Non è consulenza fiscale: sono regole e aliquote con fonte ufficiale, da verificare nel caso concreto con un professionista.
La cedolare secca, in due righe
Sui contratti di locazione residenziale la cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Due aliquote: 21% sul canone libero e 10% sul canone concordato.
Fonte: Agenzia delle Entrate, scheda «Cedolare secca»; art. 3 D.Lgs. 23/2011 (Normattiva), 2026.Attenzione al 10%: vale solo per i contratti a canone concordato stipulati sulla base degli accordi territoriali del singolo Comune. Esistenza e parametri del canone sono quindi locali: dipende dal Comune e dall'accordo vigente.
Le locazioni brevi: 21% o 26%
La locazione breve è quella di durata non superiore a 30 giorni, tra persone fisiche fuori dall'impresa. Qui l'aliquota di default è il 26%: il 21% spetta a un solo immobile per anno, scelto dal contribuente in dichiarazione; dal secondo immobile si applica il 26%. La base imponibile è l'intero importo dovuto al locatore, senza la deduzione forfettaria del 5%.
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida «Locazioni brevi» (aprile 2026); art. 4 DL 50/2017 e art. 1 c. 63 L. 213/2023 (Normattiva).La soglia che cambia tutto: due appartamenti
È il punto nuovo e più delicato. Per restare nel reddito fondiario (e quindi poter usare la cedolare) si possono destinare a locazione breve al massimo due appartamenti. Dal terzo scatta la presunzione di attività d'impresa — e quindi partita IVA, comunicazione al Registro Imprese, SCIA al SUAP e IVA — a partire dal periodo d'imposta 2026.
Due precisazioni che evitano errori: si contano gli immobili, non i contratti (un appartamento affittato venti volte vale uno; tre appartamenti affittati anche una volta ciascuno superano la soglia), e rilevano solo le locazioni brevi (≤30 giorni), non i contratti 4+4 né il canone concordato.
Fonte: art. 1 c. 17 L. 199/2025 (Legge di bilancio 2026), che modifica l'art. 1 c. 595 L. 178/2020 (Normattiva). La soglia è fissata dalla legge; alla data odierna non è ancora intervenuta una prassi ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: la riportiamo citando la norma, in attesa dei chiarimenti.Cosa comporta «diventare impresa»
Superata la soglia, l'attività va inquadrata come impresa: apertura della partita IVA, iscrizione al Registro Imprese, SCIA al SUAP del Comune e applicazione dell'IVA. Resta fermo, per tutte le locazioni brevi e le strutture ricettive, l'obbligo del CIN, il Codice Identificativo Nazionale, da esporre negli annunci.
Fonte: art. 13-ter DL 145/2023 conv. L. 191/2023 (CIN), Normattiva. Il codice ATECO dell'attività e l'eventuale posizione INPS dipendono dalla natura concreta dell'attività; il CIR (codice regionale) varia per Regione.Persona fisica o SRL immobiliare
Qui non diamo consigli d'investimento: indichiamo solo regole e aliquote. La SRL immobiliare sconta l'IRES al 24% sugli utili societari; gli utili distribuiti ai soci persone fisiche scontano un'imposta del 26% sui redditi di capitale; a questo si aggiunge l'IRAP (aliquota base 3,9%, ma con variazioni regionali). Se convenga la società o la persona fisica dipende dal caso concreto e va valutato con un professionista.
Fonte: art. 77 DPR 917/1986 (IRES 24%); art. 27 DPR 600/1973 e L. 205/2017 (dividendi 26%); D.Lgs. 446/1997 (IRAP, variabile per Regione). Normattiva.Domande frequenti
Dal terzo appartamento destinato a locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni) scatta la presunzione di attività d'impresa, a partire dal 2026. Si contano gli immobili, non i contratti. È previsto dall'art. 1 c. 17 della L. 199/2025; a oggi non c'è ancora una prassi ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
Il 21% se riferita a un solo immobile per anno (da indicare in dichiarazione), il 26% dal secondo immobile. Per le locazioni ordinarie: 21% a canone libero, 10% a canone concordato dove esiste l'accordo territoriale del Comune.
Non è una domanda da regola generale. La SRL sconta l'IRES al 24% sugli utili e il 26% sui dividendi distribuiti ai soci, oltre all'IRAP regionale. Se convenga rispetto alla persona fisica dipende dal caso concreto: va valutato con un professionista.
Un immobile è anche una questione fiscale
Ogni operazione immobiliare ha due lati: da una parte l'immobile (valore, aste, due diligence), dall'altra il fisco e la società (cedolare o partita IVA, bilanci, gestione a reddito). Capitale Immobiliare li tiene insieme: il magazine racconta il metodo, gli strumenti sono due.
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