Garanzie sull'affitto: deposito, fideiussione, assicurazione sui canoni

Affittare un immobile significa affidarlo a qualcun altro per mesi o anni. Per questo esistono le garanzie: strumenti che tutelano il proprietario se qualcosa va storto — canoni non pagati, danni, morosità. Conoscerle serve a entrambe le parti, perché una garanzia ben scritta protegge il locatore senza penalizzare l'inquilino corretto. Vediamo le tre principali.

Il deposito cauzionale: massimo tre mensilità

È la garanzia più comune. L'inquilino versa una somma che il proprietario trattiene fino alla fine del contratto, a copertura di eventuali danni o canoni non pagati. La legge sulle locazioni abitative fissa un limite chiaro: il deposito non può superare le tre mensilità del canone. Una clausola che chiede di più è nulla per la parte eccedente, e l'inquilino ha diritto a riavere quanto versato in più. Il deposito inoltre produce interessi legali a favore dell'inquilino e va restituito alla riconsegna dell'immobile, se tutti gli obblighi sono stati rispettati.

La fideiussione bancaria o assicurativa

In alternativa (o in aggiunta, nei limiti di legge) al deposito in denaro, la garanzia può assumere la forma di una fideiussione: una banca o una compagnia assicurativa si impegna a pagare al posto dell'inquilino se questo non adempie. La fideiussione bancaria è spesso "a prima richiesta", cioè il proprietario può escuterla senza passare dal giudice; quella assicurativa è in genere meno costosa ma può prevedere condizioni diverse per l'escussione. È una soluzione utile quando l'inquilino non vuole o non può immobilizzare una somma in contanti.

L'assicurazione sui mancati canoni

C'è infine la polizza di protezione dei canoni, che il proprietario stipula per tutelarsi contro la morosità: la compagnia copre i canoni non incassati entro un massimale e, spesso, anche le spese legali per il rilascio dell'immobile. Di solito richiede che l'inquilino superi una verifica di solvibilità in fase di stipula. È una tutela che sposta il rischio sul contratto assicurativo, con un costo annuo a carico del proprietario.

Come scegliere, con onestà

Non esiste la garanzia "migliore" in assoluto: dipende da chi sei e da cosa temi. Il deposito è semplice ma immobilizza denaro; la fideiussione alleggerisce l'inquilino ma ha un costo; l'assicurazione protegge dalla morosità ma seleziona l'inquilino. Attenzione a non cumulare garanzie oltre i limiti di legge: una richiesta eccessiva può rendere nulla la clausola. Prima di firmare, fai verificare il contratto da un professionista — commercialista, avvocato o associazione di categoria.