Il rendimento
Rendimento da affitto: dal 5,4% di Milano al 9,3% di Catania (settembre 2026)
Il rapporto fra canone e prezzo d'acquisto nelle dodici città italiane più grandi. Dove l'immobile costa meno, il canone rende di più.
Quanto rende comprare per affittare dipende da due numeri messi in rapporto: il canone e il prezzo d'acquisto. A settembre 2026, sulle dodici città italiane più popolose, il rendimento lordo da locazione va dal 5,4% di Milano al 9,3% di Catania. E il risultato ribalta l'istinto di comprare dove il mercato è più acceso.
Fonte: elaborazione ImmobiliareUrbano™ sugli annunci — prezzi richiesti corretti verso il valore di realizzo, aggregati per città. Dati di settembre 2026, primo mese della serie: nessuna variazione indicata perché non esiste ancora uno storico di confronto. Il rendimento è lordo.Dove rende di più
I rendimenti più alti sono al Sud e nelle città dai prezzi contenuti. Catania guida con il 9,3% (1.290 €/m² in vendita, 10,00 €/m² di canone), seguita da Palermo e Genova all'8,8% e da Torino al 7,8%. Sopra il 7% ci sono anche Roma (7,5%, 3.325 €/m²), Bari (7,4%), Napoli e Venezia (7,0%).
Dove rende meno — ma costa di più
All'estremo opposto ci sono le città più care. Milano si ferma al 5,4% pur avendo il prezzo più alto (5.114 €/m²) e il canone più alto (23,00 €/m²): è il rapporto, non il valore assoluto, a comprimersi. Poco sopra Bologna (5,6%), Firenze (5,8%, 4.611 €/m²) e Verona (6,0%).
La regola: prezzo e rendimento vanno in direzioni opposte
È aritmetica prima che immobiliare. Il prezzo d'acquisto varia molto più del canone: a Milano un metro quadro costa quasi quattro volte Catania, ma l'affitto non è quattro volte più alto. Così il rendimento si allarga dove si compra a poco e si comprime dove i valori sono alti. Attenzione però a leggerlo bene: un rendimento lordo elevato non è di per sé l'investimento migliore — al netto di imposte, spese e sfitto scende, e regge solo finché la domanda di locazione tiene.
I valori sono stime matematiche del mercato di zona, non perizie: nascono dai prezzi richiesti negli annunci, non dai rogiti, e non hanno visto i singoli immobili. Riferimento ufficiale dei valori: quotazioni OMI, Agenzia delle Entrate.Tutte le 107 città, zona per zona
La tabella completa — tutti i 107 capoluoghi e le singole zone, con prezzo di vendita, canone e rendimento — si scarica gratis dopo la registrazione su immobiliareurbano.com/indici, dove c'è anche il feed mensile. Per capire quanto vale e quanto renderebbe un immobile preciso, il punto di partenza è la verifica su immobiliareurbano.com.
Domande frequenti
Tra le 12 maggiori città, Catania con un rendimento lordo del 9,3%, seguita da Genova e Palermo all'8,8%. Milano è la più bassa (5,4%), compensata dai prezzi di vendita più alti.
È il rapporto tra il canone annuo e il prezzo di acquisto, su base di zona. È lordo: al netto di imposte, spese e periodi di sfitto il rendimento effettivo è più basso. I valori nascono dagli annunci, non dai rogiti.
No. La serie parte da settembre 2026: con un solo mese disponibile non si possono indicare variazioni né tendenze. I confronti arriveranno con i prossimi rilevamenti.
Un immobile è anche una questione fiscale
Ogni operazione immobiliare ha due lati: da una parte l'immobile (valore, aste, due diligence), dall'altra il fisco e la società (cedolare o partita IVA, bilanci, gestione a reddito). Capitale Immobiliare li tiene insieme: il magazine racconta il metodo, gli strumenti sono due.
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