Sgravi fiscali sulla casa: detrazioni, cedolare secca, IMU, cosa spetta davvero

Possedere o affittare casa significa pagare tasse, ma anche avere diritto a una serie di sgravi fiscali che spesso restano solo sulla carta, perché non si conoscono. Qui li mettiamo in fila, con le aliquote in vigore nel 2026, senza promettere risparmi: cosa spetta dipende dalla situazione personale, e l'ultima parola è sempre del commercialista.

La cedolare secca: 21% o 10%

Chi affitta può scegliere la cedolare secca, un'imposta sostitutiva che prende il posto dell'IRPEF, delle addizionali e dell'imposta di registro e di bollo sul contratto. L'aliquota ordinaria è del 21% sul canone annuo per i contratti a canone libero. Scende al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa o con accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini. È una scelta, non un obbligo: in alcuni casi la tassazione ordinaria IRPEF conviene di più, ed è qui che il calcolo caso per caso fa la differenza.

Per gli affitti brevi le regole sono più severe e cambiate di recente: oltre una certa soglia di immobili l'attività diventa imprenditoriale e serve la partita IVA. Ne parliamo in gestire due o più immobili.

IMU: la prima casa non la paga

L'IMU non si paga sull'abitazione principale — la casa in cui si risiede — salvo che sia di categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9). Si paga invece sulle seconde case e sugli immobili a disposizione, con aliquote decise dal singolo Comune. È la ragione per cui, nel conto di una seconda casa, l'IMU va messa in preventivo fin dall'inizio: incide ogni anno, per tutta la durata del possesso.

Gli interessi del mutuo si detraggono

Chi ha acceso un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale può detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi, entro un tetto di spesa di 4.000 euro l'anno: al massimo circa 760 euro di imposta in meno. Il limite comprende anche gli oneri accessori del mutuo; se il mutuo è cointestato, la detrazione si divide tra gli intestatari in base alla quota. Non rientrano invece le spese notarili dell'atto di compravendita.

E i lavori sulla casa?

Ci sono poi le detrazioni per i lavori sulla casa — ristrutturazione, risparmio energetico, barriere architettoniche — che meritano un discorso a parte: le trovi in bonus casa. E c'è la differenza, non banale, tra comprare come prima o seconda casa, che cambia imposte e agevolazioni fin dal rogito.

La versione onesta

Diciamolo chiaro: nessuno di questi sgravi è automatico e nessuno vale per tutti. Dipendono dal tipo di contratto, dalla categoria catastale, dalla residenza, dal reddito. Qui trovi la mappa; il calcolo sul tuo caso — e la scelta tra cedolare e IRPEF, o se una detrazione ti spetta davvero — lo fa un professionista. Verifica sempre con il tuo commercialista prima di decidere.