Prima o seconda casa: differenze fiscali e di acquisto

La stessa casa, comprata come prima o come seconda abitazione, costa in modo diverso già al rogito — e continua a costare diverso ogni anno. Le agevolazioni "prima casa" sono tra le più generose del fisco immobiliare, ma hanno requisiti precisi. Ecco cosa cambia davvero.

All'acquisto da privato: 2% contro 9%

Se compri da un privato, paghi l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile. Con l'agevolazione prima casa l'aliquota è del 2% (con un minimo di 1.000 euro); senza agevolazione, cioè per una seconda casa, sale al 9%. Le imposte ipotecaria e catastale, in entrambi i casi, sono fisse a 50 euro ciascuna. Sulla stessa casa, la differenza tra 2% e 9% può valere diverse migliaia di euro.

All'acquisto da impresa: l'IVA al posto del registro

Se compri da un'impresa costruttrice (nei casi in cui la vendita è soggetta a IVA), non paghi il registro proporzionale ma l'IVA sul prezzo: 4% per la prima casa non di lusso, 10% per la seconda, 22% per le abitazioni di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9). In questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale scendono a 200 euro fisse ciascuna.

I requisiti dell'agevolazione prima casa

Il 2% (o il 4% con IVA) non è automatico: servono alcune condizioni. In sintesi, non devi possedere un'altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni, devi trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito, e l'immobile non deve essere di categoria catastale di lusso. Se i requisiti vengono meno, l'agevolazione decade e le imposte si ricalcolano: è un punto su cui conviene essere certi prima di firmare.

Dopo l'acquisto: IMU e detrazioni

La differenza prosegue negli anni. Sulla prima casa (abitazione principale, non di lusso) non si paga l'IMU; sulla seconda sì, con aliquota decisa dal Comune. E gli interessi del mutuo si detraggono al 19% solo per l'abitazione principale. Il quadro completo è in sgravi fiscali sulla casa.

La versione onesta

Queste sono le regole generali: il conto esatto dipende dalla rendita catastale, dal prezzo, dal venditore e dalla tua situazione. L'importo preciso delle imposte lo calcola il notaio in sede di rogito. Verifica sempre con il notaio e con il commercialista prima dell'atto. Per capire se il prezzo richiesto è in linea con la zona, parti dalle compravendite: nell'archivio ci sono 2.171.179 immobili in vendita, su ImmobiliareUrbano.