Tassi dei mutui: fisso o variabile, come leggere TAEG e TAN

Il mutuo è spesso la decisione finanziaria più grande di una vita, e si gioca quasi tutta su due parole: fisso o variabile. Attorno a queste ruotano due sigle che decidono quanto pagherai davvero: TAN e TAEG. Capirle prima di firmare è ciò che distingue una scelta consapevole da una sorpresa a rate.

Tasso fisso: la rata non cambia

Con il tasso fisso la rata resta identica per tutta la durata del mutuo: sai dal primo giorno quanto pagherai all'ultimo. Il tasso si forma a partire dall'indice IRS (o Eurirs) della durata corrispondente, a cui la banca aggiunge il proprio spread. È la scelta di chi vuole certezza e dorme sonni tranquilli, anche a costo di pagare un piccolo "premio" rispetto al variabile.

Tasso variabile: parte più basso, ma può muoversi

Il tasso variabile è legato all'Euribor, l'indice interbancario a breve termine, più lo spread della banca. Quando l'Euribor scende la rata cala, quando sale la rata aumenta. In genere parte più basso del fisso, ma espone al rischio di rialzo: conviene a chi può assorbire un aumento della rata o ritiene che i tassi scenderanno. Non si può prevedere il futuro dei tassi: la scelta è anche una questione di tolleranza al rischio.

TAN e TAEG: la differenza che conta

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso "puro" degli interessi. Da solo non basta a capire quanto costa un mutuo, perché non include le spese. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) le comprende: istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni obbligatorie. Per questo il confronto tra offerte si fa sul TAEG, non sul TAN: un mutuo con TAN più basso può rivelarsi più caro se è carico di spese accessorie. E il confronto va fatto a parità di importo, durata e finalità.

Come leggere un'offerta

Prima di firmare, chiedi sempre il PIES, il prospetto informativo precontrattuale: è un documento standard che permette di confrontare le offerte di banche diverse sulle stesse voci. Guarda il TAEG, il costo totale degli interessi e le spese una tantum. Simula la rata anche in uno scenario di tassi più alti, soprattutto se scegli il variabile. E ricorda che lo spread, su importi rilevanti, è spesso negoziabile.

La versione onesta

Non esiste il tasso giusto per tutti: dipende dalla durata, dall'importo, dalla tua capacità di sostenere una rata variabile, dalla fase dei tassi. Questa è informazione generale, non un consiglio sul tuo caso: confronta più preventivi e, se serve, fatti affiancare da un consulente o da un mediatore creditizio. Il mutuo finanzia un immobile: per capire se quell'immobile vale il suo prezzo, parti dall'archivio di ImmobiliareUrbano, e vedi anche se conviene come prima o seconda casa.